El proyecto de vivienda pública más antiguo de Florida, Jordan Park en St. Pete, recibe un lavado de cara de $78 millones

SAN PETERSBURGO, Fla. (WFLA) – Después de años de lento declive y meses de espera, la Autoridad de Vivienda de San Petersburgo obtuvo la aprobación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Para comenzar un proyecto de remodelación de $78 millones en Jordan Park Apartments.

El proyecto de vivienda pública federal más antiguo de Florida, Jordan Park, se construyó en 1939, según la anterior empresa gestora Landex. Los residentes incluyen familias de bajos ingresos, veteranos, discapacitados y personas mayores que necesitan un lugar para vivir.

El alquiler y los servicios públicos de los residentes de Jordan Park se pagan a través de subsidios operativos de vivienda pública financiados con dólares de los contribuyentes.

Ahora que el proyecto avanza, habrá que reubicarlos. Los residentes recibirán vales para ser reubicados en su lugar.

Muchos residentes “querían abrumadoramente tomar el cupón e irse”, según Danielle Thomas, directora de operaciones de SPHA.

Cuando el personal de la organización les dijo a los residentes que tendrían que pensar en los preparativos y prepararse, una vez que recibieron los cupones, preguntaron a los residentes en la reunión si estaban listos para mudarse.

Cuando se trata de vivienda y desarrollo, la supervivencia a largo plazo nunca tiene un problema clave. Generalmente, es una acumulación lenta de pequeños problemas que se agrandan con el tiempo, incluso cuando se hacen esfuerzos para mantener las cosas limpias y seguras.

Como hogares financiados con dólares de los contribuyentes para albergar a los residentes más vulnerables del país, los proyectos de vivienda de la Sección 8 como Jordan Park a veces cambian de compañía de administración.

No todas esas empresas terminan siendo las adecuadas para los residentes y sus necesidades.

Jordan Park Apartments no es una excepción.

Jordan Park Apartments fue rehabilitado hace unos 20 años en un proyecto Hope VI a través de una subvención de $ 13 millones de HUD, junto con $ 11.5 millones adicionales en capital privado de la venta de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos, y otros $ 3.1 millones en fondos DCBG de la Ciudad. de San Petersburgo, según Landex .

Se espera que el nuevo proyecto de remodelación y rehabilitación cueste $ 78 millones y se pague a través de una combinación de fondos públicos y privados, incluidos los ingresos por bonos del condado de Pinellas, según Thomas.

Aún así, el tiempo pone a prueba la estabilidad y la propiedad comenzó a declinar.

Antes de que SPHA se hiciera cargo de la administración de Jordan Park en 2016, al menos otras dos compañías controlaban la instalación de vivienda.

La doctrina de HUD requiere que las viviendas para personas de bajos ingresos sean asequibles, decentes, seguras e higiénicas, pero a lo largo de los años, los problemas continuaron aumentando. A mediados de la década de 2010, los residentes de Jordan Park le pidieron a SPHA que tomara el control de la propiedad.

Los registros de inspección de seguridad de la propiedad mostraron el estado de los edificios antes de que comenzara el proyecto. Un informe de inspección reciente de febrero de 2020 mostró que la propiedad había obtenido una puntuación de 42 de un posible 100, mostrando múltiples problemas. Un puntaje mínimo para aprobar una propiedad de HUD es 60.

Si bien la SPHA corrigió las deficiencias en el informe y HUD las resolvió a fines de enero de 2021, el problema real era cómo cuidar la propiedad envejecida y garantizar que los residentes tuvieran un lugar decente, seguro y sanitario para vivir.

Ahora que HUD ha aprobado el proyecto oficialmente, SPHA finalmente puede seguir adelante con sus planes para reconstruir la propiedad para proveer de manera más segura y saludable a sus residentes.

“Estamos entusiasmados de continuar trabajando con HUD en este proyecto tan esperado y esperamos continuar mejorando y brindando viviendas de la mejor calidad a nuestros residentes actuales y futuros”, dijo Michael Lundy, director ejecutivo de SPHA.

Según SPHA, 190 familias viven actualmente en Jordan Park Apartments. Con la aprobación de HUD de la solicitud de disposición, SPHA podrá solicitar 51 vales de protección de inquilinos y también usar vales de su inventario actual para ayudar a las familias que se quedan.

Cómo ajustar, mejorar, reparar

Las conversiones RAD son un programa voluntario de HUD llamado Demostración de asistencia para el alquiler.

Según los documentos de HUD, “RAD busca preservar la vivienda pública proporcionando a las Agencias de Vivienda Pública (PHA) acceso a fondos más estables para realizar las mejoras necesarias en las propiedades”.

La Autoridad de Vivienda se hizo cargo de la propiedad en 2016 y se propuso una conversión RAD para arreglar la instalación de vivienda y cambiar la forma en que se gestionó para que fuera una unidad de vivienda basada en proyectos.

HUD dice que en las unidades de vivienda pública en los EE. UU., Se necesitan más de $ 26 mil millones en reparaciones, llamadas costos de capital. El programa RAD es una forma para que las asociaciones de vivienda pública, o PHA, rehabiliten o reparen unidades sin necesidad de dinero del Congreso.

Un cambio de liderazgo en SPHA en 2019 estancó los planes para redesarrollar la propiedad. Durante la pandemia de COVID-19, SPHA recibió un nuevo liderazgo cuando Lundy fue contratado como el nuevo director ejecutivo de la organización. Su primer proyecto en el cargo fue la remodelación de Jordan Park.

“Este es otro gran paso adelante no solo para Jordan Park, sino también para la Autoridad de Vivienda de San Petersburgo en su conjunto. Gracias al Sr. Lundy ya todo el personal trabajador, hemos podido hacer que este proyecto de remodelación tan esperado avance en la dirección correcta de manera efectiva y eficiente ”, dijo el comisionado James Dates, presidente de la Junta de Comisionados de la SPHA.

Los nuevos apartamentos Jordan Park

Para los 587 residentes actuales de Jordan Park, se espera que la rehabilitación sea un proceso largo, realizado en dos fases.

En la Fase I, la construcción comenzaría a mediados o finales de junio. Aquí es cuando la empresa constructora que trabaja con SPHA, Norstar Development USA, comenzaría a construir el edificio mediano senior.

Se espera que la construcción del edificio mediano tarde un año, según Thomas.

Los nuevos Jordan Park Apartments tendrían 266 unidades, según documentos presentados por Jordan Park, LLC ante Florida Housing Finance Corporation en 2019.

Mejorando más que estructura

Aún así, incluso arreglar las estructuras físicas para ayudar a los residentes no siempre es la única necesidad. Muchas veces, las personas necesitan más ayuda que un techo sobre su cabeza y agua corriente. Esas son las necesidades básicas para sobrevivir, pero no el único secreto para vivir una vida mejor o recuperarse.

SPHA recibió una subvención de Oportunidad para residentes y autosuficiencia de HUD por $ 186,850 en abril de 2021 para financiar un asistente social especial para ayudar a los residentes en la propiedad durante los próximos tres años. El Coordinador de Servicios Sociales comenzó el 1 de junio y trabajará con los residentes hasta el 31 de mayo de 2024, brindando administración de casos y servicios de apoyo a Jordan Park.

La subvención ROSS en 2021 fue la primera vez que la SPHA recibió una, pero la organización dice que están posicionadas para recibir fondos adicionales si cumplen con los términos de la subvención.

Ayudar a los residentes con los servicios es un gran paso para proveer a los inquilinos, pero otro problema para mejorar la vida en la propiedad fue cómo financiar las reparaciones necesarias.

En una petición presentada para Jordan Park, LLC, la compañía solicitó la aprobación de $ 27.4 millones en notas de ingresos hipotecarios multifamiliares (MMRN) y $ 1,530,385 en créditos de vivienda no competitivos al 4% para financiar la compra y rehabilitación de Jordan Park.

Debido a los cambios organizacionales que resultaron en un personal actualizado para SPHA, se presentó una petición de exención a la Corporación de Financiamiento de la Vivienda de Florida para buscar la aprobación de los bonos.

El MMRN proviene del programa de bonos de ingresos hipotecarios multifamiliares de Florida, que utiliza bonos sujetos a impuestos y exentos de impuestos para proporcionar préstamos por debajo de la tasa del mercado para organizaciones sin fines de lucro y desarrolladores con fines de lucro para reservar un porcentaje de unidades de apartamentos para familias de bajos ingresos .

La Corporación de Financiamiento de Vivienda de Florida dice que, por lo general, los desarrolladores de viviendas asequibles que envían solicitudes al programa MMRB están involucrados en la construcción o adquisición de propiedades con 200 unidades o más.

El plan para reconstruir, reubicar, rehabilitar

Debido al cambio de liderazgo, se retiró la solicitud de RAD y comenzó a formarse un nuevo plan dentro de SPHA para cuidar de la propiedad para los residentes actuales y futuros.

Se envió un plan estratégico a la Junta de SPHA en noviembre de 2020 y se aprobó. El proyecto propuesto renovaría las 206 unidades multifamiliares que se utilizan actualmente en la propiedad y agregaría 60 unidades adicionales en un nuevo edificio de mediana altura en el lugar.

Para que esto suceda, SPHA tuvo que presentar lo que se llama una solicitud de demolición o disposición de la Sección 18. Este es un proceso con HUD que las organizaciones y los administradores de propiedades presentan solicitando la aprobación de la agencia federal para demoler la propiedad o “desposeerla”.

“Una disposición de la Sección 18 requiere que la PHA transfiera la propiedad a una entidad legal separada. Las PHA tienen discreción local sobre a quién se transfieren y cómo estructuran la transferencia … Una PHA puede retener el título de la tarifa y la transferencia a través de un arrendamiento de terreno a largo plazo , ” según HUD.

La organización o entidad que recibe la propiedad transferida puede ser controlada total o independientemente por la agencia de vivienda pública, como una compañía de responsabilidad limitada sin fines de lucro o de un solo activo.

Las presentaciones de SPHA ante HUD de 2017 muestran que esta no era la primera vez que se solicitaba y aprobaba una disposición. En 2017, se aprobaron 31 unidades para su disposición.

La nueva solicitud de disposición se envió en febrero a la oficina de campo de HUD en Miami. La solicitud fue aprobada el 27 de mayo de 2021 según un portavoz de la SPHA. El proyecto de “renovación extensa” se llevará a cabo en dos fases.

Para que esto suceda, los residentes deberán ser reubicados durante la construcción. Los residentes podrán mudarse dentro de San Petersburgo o en nuevas ciudades, mediante el uso de un tipo diferente de bono para cubrir los gastos.

Para que los residentes se muden, necesitarían tener lo que se llama un vale de elección de vivienda, que diferiría de los que se usan actualmente en la instalación, lo que permitiría que su asistencia viajara con ellos, en lugar de permanecer en el lugar en Jordan Park.

Para facilitar el proceso de reubicación, SPHA contrató a lo que ellos llaman un trabajador social de reubicación para trabajar con los residentes de Jordan Park y ayudarlos a mudarse. También se compró una camioneta para ayudar con la reubicación, y la SPHA está trabajando para adquirir una camioneta de 11 pasajeros con espacio para sillas de ruedas.

Según Thomas, la reubicación comenzará 90 días después de la aprobación.

El personal los guió a través del proceso de reubicación, principalmente revisando los escalones para salir de Jordan Park y mudarse a otro lugar. Los residentes tendrán que enviar solicitudes a otras propiedades para poder reubicarse, pero los costos serán cubiertos por SPHA, al menos en parte.

SPHA pagará los gastos de reubicación, como las tarifas de solicitud, los depósitos de seguridad y las tarifas de reconexión de servicios públicos, así como algunos costos de mudanza. Los residentes podrán obtener un máximo de $ 300 en tarifas de solicitud cubiertas, además de un depósito de seguridad de hasta un mes completo de alquiler.

Si los residentes eligen que una empresa de mudanzas los ayude, SPHA reembolsará a los residentes los costos o pagará directamente a los proveedores, según sus preferencias.

SPHA también ayudará en la mudanza ellos mismos, si los residentes lo solicitan, con los servicios realizados por una empresa de mudanzas profesional que incluirán servicios de carga, mudanza y descarga. Esto incluye una asignación de $ 100 para las empresas de mudanzas contratadas. SPHA proporcionará los suministros de embalaje una vez que se haya programado una mudanza.

El 2 de junio, SPHA se reunió con los residentes en persona y virtualmente para hablar sobre los cambios que se avecinan en la propiedad. La reunión se grabó y se hizo pública , para que los residentes que no pudieron asistir a la reunión obtengan la misma información sobre los planes de reurbanización.

En los materiales publicados por la SPHA se incluyó un mapa de la instalación codificado por colores para mostrar qué partes se renovarían en qué fase, para ayudar a los residentes a planificar el proceso de reubicación y renovación.

El proyecto de renovación también incluirá mejoras a la propiedad, así como un alcance ampliado de rehabilitación, según un comunicado de la SPHA el 25 de marzo de 2021.

Los planes de construcción ahora incluyen balcones públicos para personas mayores de mediana altura, así como espacios de estacionamiento adicionales, lavadoras y secadoras, y marquesinas sobre la puerta de entrada trasera en Jordan Park. Según se informa, la construcción agregada aumentó el presupuesto general en un 6 por ciento, o $ 216,000.

Respuesta a la rehabilitación

La respuesta de los residentes en la planificación inicial del proyecto, cuando SPHA comenzó a informarles que la rehabilitación estaba avanzando, fue en gran medida positiva según Thomas, y como se vio en la reunión registrada del 2 de junio.

Los residentes dijeron que habían “estado listos para” los vales, emocionados de mudarse.

La respuesta inmediata de los residentes fue “Sí”. Algunos residentes dijeron que incluso comenzarían a buscar nuevos lugares para vivir “mañana” una vez que se abrieran las solicitudes.

Thomas dice que ahora que el proyecto ha sido aprobado, marca “un nuevo capítulo para Jordan Park”.