(The Hill) — El mercado inmobiliario de EE.UU. podría estar encaminándose hacia una corrección después de más de dos años de crecimiento masivo de los precios que más recientemente ha sido compensado por el intento de la Reserva Federal de frenar la inflación elevando las tasas de interés. El esfuerzo del banco central ha llevado a un fuerte aumento en las tasas hipotecarias, una disminución en el número de viviendas bajo contrato y una desaceleración récord del crecimiento mensual de precios en septiembre de 2.6 por ciento.
Una corrección permitiría a los compradores pasar más tiempo en el mercado y posiblemente tener menos competencia por las viviendas, pero los expertos dicen que las recientes caídas de precios pueden no ser suficientes para compensar las altas tasas hipotecarias combinadas con los aumentos históricos de precios durante la pandemia.
Las correcciones del mercado inmobiliario nacional son raras, dijeron los economistas a The Hill. Aunque no hay una definición establecida, los expertos dijeron que el mercado está en una corrección cuando las condiciones cambiantes hacen que los precios de las viviendas bajen.
“Estamos viendo que ahora que el valor de las viviendas a nivel nacional ha caído un poco desde su máximo de junio, parte de un reequilibrio del mercado de la vivienda a medida que los posibles compradores retroceden debido a los altos costos y los vendedores reaccionan bajando su precio de lista o aceptando una oferta más baja por su casa”, dijo el economista senior de Zillow, Jeff Tucker, a The Hill en un correo electrónico.
“Pero el valor de las viviendas no se acerca a una disminución del 10 % desde los niveles máximos a nivel nacional”, dijo Tucker, y señaló que una corrección en el mercado de valores se refiere a una disminución del 10 % o más desde los niveles máximos.
Los precios promedio de las viviendas cayeron un 0.4 por ciento en septiembre a $358,283 desde su máximo de junio a $359,719, según datos de Zillow.
Yelena Maleyev, economista de KPMG Economics, le dijo a The Hill en un correo electrónico que las recientes caídas de precios se pueden ver en el contexto del crecimiento de precios inusualmente rápido en los últimos dos años.
“Debido a las distorsiones relacionadas con la pandemia, los precios de las viviendas crecieron a un ritmo históricamente rápido en los últimos años. Esto ha llevado a que muchos mercados en todo el país se consideren sobrevaluados”, dijo Maleyev.
“Según la investigación de Moody’s, más de la mitad de los mercados inmobiliarios del país están sobrevaluados a mediados de este año. Esto deja mucho espacio para que esos mercados específicamente vean que los precios de sus viviendas vuelven a la Tierra”, agregó.
Algunas de estas caídas de precios se han visto en áreas metropolitanas donde los precios se dispararon durante la pandemia, y especialmente en aquellas a las que acudieron en masa los trabajadores remotos por costos de vida más bajos.
Los datos publicados la semana pasada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios mostraron que los precios de las viviendas aumentaron en la mayoría de las áreas metropolitanas de EE.UU. el último trimestre. Siete de las 10 principales áreas metropolitanas que experimentaron las mayores ganancias de precios se encontraban en Florida, donde el aumento típico de precios fue de más del 18 por ciento, y la mitad de los mercados más caros del país se encontraban en California.
A nivel nacional, los precios de una vivienda unifamiliar existente de precio medio aumentaron un 8,6 por ciento desde el año pasado a $398,500, a pesar de la desaceleración actual de los precios.
A pesar de que los compradores están experimentando cierto alivio debido a las ligeras caídas de los precios, el aumento de las tasas hipotecarias sigue alejando a muchos estadounidenses de la posibilidad de ser propietario de una vivienda.
Desde que la Reserva Federal comenzó su serie de aumentos agresivos de las tasas de interés, las tasas hipotecarias se han más que duplicado. La tasa para una hipoteca de tasa fija a 30 años volvió a subir por encima del 7 por ciento la semana pasada después de caer ligeramente una semana antes.
Estas tasas están aumentando los pagos, y los datos recientes muestran que los pagos hipotecarios mensuales promedio han aumentado casi un 50 por ciento desde los niveles previos a la pandemia.
Los pagos mensuales promedio han aumentado en más de $600, lo que eleva el pago mensual de una casa unifamiliar típica a $1,840 después de un pago inicial del 20 por ciento.
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo a los periodistas tras la última subida de tipos de interés del banco central a principios de este mes que la agencia es consciente del impacto negativo que la actividad de la Fed está teniendo en el mercado inmobiliario.
“La vivienda se ve significativamente afectada por estas tasas más altas, que realmente han vuelto a donde estaban antes de la crisis financiera mundial. No son históricamente altos, pero son mucho más altos de lo que han sido”, dijo Powell. “Entendemos que ahí es realmente donde está un efecto muy grande de nuestras políticas”.
Las tasas altas también significan que una corrección de precios puede no ser un gran beneficio para los compradores por dos razones principales, dijo a The Hill Taylor Marr, economista jefe adjunto de la compañía de bienes raíces Redfin.
“La primera es que cualquier caída en los precios de las viviendas hasta ahora aún no ha compensado por completo el aumento de las tasas hipotecarias, lo que deja a los compradores de viviendas con un pago hipotecario mensual mucho más alto que cuando las tasas eran más bajas a principios de año”, dijo Marr en un correo electrónico.
“Si el valor de las casas comienza a caer lo suficiente como para compensar el aumento de las tasas, los compradores también se verán disuadidos de comprar una casa cuyo valor está cayendo; nadie quiere atrapar un cuchillo que cae y arriesgarse a ser el mayor tonto”, agregó.
Aún así, podría haber un punto positivo para los compradores incluso si las altas tasas hipotecarias contrarrestan algunos de los impactos positivos de las caídas de precios.
“Esta pequeña caída de precios no está ayudando a los compradores a salir adelante. El impacto de las tasas hipotecarias más altas supera con creces el impacto de los precios ligeramente más bajos”, dijo Tucker.
“El lado positivo para los compradores es la competencia reducida en lugar de cualquier cosa relacionada con el costo de una casa”, agregó Tucker. “Los compradores que puedan superar los obstáculos de asequibilidad y permanecer en el mercado tendrán menos competencia y más tiempo para considerar sus opciones, lo que es un cambio radical con respecto al año pasado, cuando las guerras de ofertas eran la norma”.
