(Stacker) – El mercado de la vivienda, que alguna vez fue candente, finalmente puede estar comenzando a enfriarse, pero todavía no es un mercado de compradores.
Dado que las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas siguen siendo altos, los posibles compradores de viviendas deciden no dar el paso, principalmente debido a la falta de asequibilidad. Pero con Estados Unidos sin cerca de 6.5 millones de viviendas, según un análisis, los economistas proyectan que la falta de oferta mantendrá las cosas en su mayoría a favor de los vendedores hasta el próximo año por lo menos.
“Los compradores de viviendas deben prepararse para un entorno de compra más relajado que en años anteriores pero con diferentes complicaciones”, dijo Nikolas Scoolis, gerente de economía de la vivienda en Zonda, una firma de datos de bienes raíces. “Las propiedades altamente deseables, como las que se encuentran en buenos distritos escolares o que ofrecen buenas propuestas de valor, aún enfrentarán una dura competencia”.
Stacker citó datos de Redfin y la Oficina del Censo de Estados Unidos para visualizar y explicar la escasez de viviendas en venta en Estados Unidos y lo que eso significa antes de la temporada alta de compra de viviendas.
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Los precios de la vivienda siguen altos
Históricamente, los precios de las viviendas tienden a subir en la primavera y el verano y a bajar durante los meses más fríos. Después de alcanzar su punto máximo en la primavera de 2022, los precios comenzaron a enfriarse, pero siguen siendo elevados.
Si bien los precios de las viviendas han bajado levemente en los últimos meses, el precio medio de venta es más del doble de lo que era hace una década, llegando a $386,527 en febrero. Y con las tasas hipotecarias más altas, eso también reduce el poder adquisitivo. Sin embargo, los vendedores todavía están tratando de obtener el mejor precio por sus casas, y esos altos precios de cotización darán como resultado menos guerras de ofertas e incluso algunas reducciones de precios.
“La asequibilidad es el problema número uno que limita el mercado en este momento”, dijo Scoolis. “Por otro lado, debido a la baja oferta, es posible que los precios no bajen tanto como esperan o esperan los compradores”.
Las casas son más inasequibles
Como los precios de las viviendas se han disparado, los ingresos no han crecido al mismo ritmo. Eso significa que las casas no solo se están volviendo más caras, sino que también se están volviendo menos asequibles.
Aunque los precios se mantengan elevados, la demanda seguirá existiendo para aquellos que puedan permitírselo. La geografía juega un papel aquí, con ciudades en auge impulsadas por la pandemia como Austin, Texas y Boise, Idaho, que ya experimentan importantes recortes de precios. Pero los lugares menos costosos como el medio oeste y el sur seguirán creciendo a medida que los compradores amplíen sus búsquedas y se concentren en dónde va más su dinero.
Las búsquedas expansivas están muy extendidas en la creciente demanda de viviendas unifamiliares, que a menudo se encuentran fuera de las principales ciudades. Y con los modelos de trabajo híbridos cada vez más habituales, los compradores pueden vivir más lejos de los centros urbanos, dijo Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
“Los hogares en general, ya sean compradores o inquilinos, están buscando espacio. Están buscando ese patio”, dijo Dietz.
El bajo inventario mantiene los precios elevados
Dado que el mercado de bienes raíces es estacional, los vendedores generalmente comienzan a poner sus casas en el mercado en marzo, anticipándose al pico de compra de viviendas de primavera y verano. Este año, sin embargo, menos propietarios están en venta, lo que ejerce presión sobre ese inventario ya ajustado.
Las razones de esto son complicadas, pero recuerde: la mayoría de las personas que venden una casa también buscan comprar una nueva. Los vendedores quieren obtener lo más posible por sus casas, ya que tienen que lidiar con las mismas altas tasas hipotecarias que sus compradores.
“Los vendedores no están súper incentivados para renunciar a sus pagos bajos”, dijo Scoolis. “Esto seguirá limitando la oferta de viviendas disponibles en el mercado, pero ofrece una oportunidad para los constructores”.
Constructores incapaces de seguir el ritmo
La nueva construcción es fundamental para reducir la escasez de viviendas y bajar los precios de las viviendas. Pero los constructores de viviendas están abriendo camino en menos proyectos, y es probable que la cantidad de viviendas unifamiliares disminuya hasta al menos mediados de este año, dijo Dietz.
El sentimiento de los constructores de viviendas, rastreado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y Freddie Mac, disminuyó todos los meses en 2022, por lo que los constructores planearon construir menos casas. Y dado que las viviendas unifamiliares tardan entre cuatro y nueve meses de principio a fin, hay un retraso en el proceso de producción.
La buena noticia es que la confianza ha aumentado este año a medida que los constructores ven la luz al final del túnel de las altas tasas hipotecarias. La mala noticia es que las casas que están construyendo son caras, y pocas casas nuevas cuestan menos de $300,000.
Si bien algunas de las limitaciones inducidas por la pandemia se han aliviado un poco, el costo de construcción sigue siendo alto. Los problemas de la cadena de suministro aún abundan y la escasez de trabajadores de la construcción ha empeorado. Más propietarios están decidiendo remodelar, contratando a los mismos trabajadores necesarios para las nuevas construcciones. Mientras tanto, un aumento en los alquileres multifamiliares, que requieren más trabajadores y tardan más en construirse, está reduciendo la rotación de personas que pueden comenzar nuevos proyectos.
Los alquileres aumentan a medida que menos personas pueden comprar
La falta de viviendas en venta y el aumento de los precios de venta han obligado a más personas a alquilar en general, pero los aumentos más significativos se han visto entre los estadounidenses que ganan $50,000 o más al año, según datos de la Oficina del Censo de EE.UU.
Esto incluye a las personas que nunca han sido propietarias de una casa y también a aquellas que conservarían sus casas y las alquilarían en lugar de comprometerse con un pago mensual con tasas de interés más altas. Al mismo tiempo, los baby boomers prefieren envejecer en el lugar en lugar de ir a un centro de vivienda asistida, algunos se aferran a sus hogares por más tiempo y otros eligen alquilar una casa o apartamento más manejable.
Los constructores se han dado cuenta y han respondido construyendo más edificios de lujo que estos nuevos inquilinos pueden pagar en lugar de opciones asequibles. Después de caer durante la pandemia de COVID-19, los alquileres ahora están creciendo más rápido que los precios de las viviendas unifamiliares.
Los estadounidenses se están mudando de regreso a las ciudades y los propietarios están subiendo los alquileres para compensar el dinero perdido. Pero con los horarios híbridos cada vez más comunes para los trabajadores administrativos, también ha aumentado la competencia por los alquileres en los suburbios. En lo que va del año, los mercados de alquiler más competitivos se encuentran en los suburbios del norte de Nueva Jersey, que incluyen Hoboken y Newark, según un informe de RentCafe publicado en marzo.
“Hemos llegado en gran medida a un punto en el que los inquilinos también enfrentan problemas de asequibilidad”, dijo Scoolis. “El mercado de alquiler ciertamente se beneficia de un mercado inmobiliario caro, pero no prosperará solo con eso”.
Aún así, hay un límite de hasta dónde pueden llegar los alquileres. La falta de viviendas asequibles eventualmente hará que más personas vivan con compañeros de cuarto o regresen con la familia para reducir los costos. Sin embargo, los economistas no proyectan una crisis de vivienda como durante la Gran Recesión.
“Esto es muy diferente de 2008 y 2009”, dijo Dietz. “Esta vez no tienes ese nivel de ventas en dificultades. Lo que tenemos es un reinicio, incluso si es relativamente pequeño”.
